由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦的“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店盛大開幕，會(huì)議主題為——地產(chǎn)考驗(yàn)中國(guó)：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強(qiáng)、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟(jì)學(xué)家將組成最強(qiáng)演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢(shì)下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來，為迷霧中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)號(hào)脈、開方。

        主題演講：張雪舟  精瑞（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

        精彩專題：博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會(huì)

        田總提到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，目前商會(huì)做了很多綠色低碳項(xiàng)目，很多的企業(yè)都問我，應(yīng)該采用那些項(xiàng)目可以達(dá)到綠色低碳的目標(biāo)。剛開始談的時(shí)候和規(guī)劃的時(shí)候還未涉及到技術(shù)，我認(rèn)為應(yīng)該分三個(gè)層面。

        首先是理念，設(shè)計(jì)的時(shí)候不是用綠色低碳的技術(shù)，后面就沒有綠色低碳的概念。很多的建筑為了滿足體型漂亮和美觀，因此后期的低碳和新技術(shù)就無法選擇。

        其次，系統(tǒng)解決方案的時(shí)候，并不是說用了玻璃窗和圍護(hù)結(jié)構(gòu)可以解決的。

        第三，進(jìn)行系統(tǒng)分析后，才知道水系統(tǒng)、能源系統(tǒng)上用怎樣的技術(shù)，才可以達(dá)到綠色低碳的標(biāo)準(zhǔn)。

        今天的主題是“綠色力量·低碳地產(chǎn)”，我們做了很多的工作后，綠色和低碳的概念和含義是完全不同的，綠色建筑和低碳建筑真正的科學(xué)定義和描述是完全不同的。

        下面將綠色和低碳進(jìn)行對(duì)比。

        商會(huì)和研究院從2001年做了綠色生態(tài)住區(qū)的手冊(cè)，去年做了綠色低碳的減碳評(píng)估手冊(cè)，對(duì)于我們而言內(nèi)部是相輔相成不斷發(fā)展的，做了以后，我們發(fā)現(xiàn)這是兩本書，不同的體系。究竟什么是綠色城市低碳。我們進(jìn)行了對(duì)比分析，包括了我們的標(biāo)準(zhǔn)和美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)。

        1、健康舒適的環(huán)境，簡(jiǎn)單的說就是以人為本。

        2、節(jié)約資源保護(hù)生態(tài)。

        3、人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。

        三大主題從國(guó)際來說，任何國(guó)家的綠色標(biāo)準(zhǔn)都要滿足，或者是作為共同的目標(biāo)，但是低碳不太一樣，正如梁博士說的，進(jìn)口國(guó)外的產(chǎn)品，產(chǎn)品生產(chǎn)在國(guó)外。

        綠色是從定性定量綜合評(píng)價(jià)的，有很多的評(píng)價(jià)，我們是500分，建設(shè)部是3A級(jí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，提到碳排放的時(shí)候，只有溫室氣體作為衡量的，無論是工廠、城市、建筑和房地產(chǎn)談低碳的時(shí)候，一定要告訴我二氧化碳的減排是多少。

        量化，包括CDM，哥本哈根會(huì)議中國(guó)和美國(guó)做出的承諾，例如GDP中碳排放要降低多少，中國(guó)是降低45%，量化后才可以跟金融掛鉤，昨天會(huì)議上談到跟央行做這樣的工作，就是希望將節(jié)能減排量化后跟金融掛鉤。

        前面講的是概念，綠色住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是公認(rèn)的，第一個(gè)是住區(qū)選址、交通系統(tǒng)、熱導(dǎo)效應(yīng)、微環(huán)境、綠化系統(tǒng)等等，建筑外面的環(huán)境、小區(qū)的環(huán)境和周邊的環(huán)境。

        能源環(huán)境，新能源系統(tǒng)，能源系統(tǒng)的優(yōu)化。

        住區(qū)水環(huán)境的問題，今年大家會(huì)發(fā)現(xiàn)西南干旱，如果沒有碳和能源的話，生活質(zhì)量下降，就會(huì)不舒服，采暖不到，如果沒有水的話，不是質(zhì)量的問題，而是生存的問題，多少頭大牲畜死亡，如果沒有全國(guó)的力量，各地方支持的話，人幾天沒有水就面臨生命的危險(xiǎn)，碳對(duì)于我們還不到生命的危險(xiǎn)，但是水在西部地區(qū)是制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，因此水環(huán)境方面是更加重要的衡量指標(biāo)。

        材料和資源，包括建筑材料，幾位嘉賓談到了碳排放和建筑的內(nèi)容，比較多的是衡量運(yùn)行，我為了建設(shè)低碳建筑、節(jié)能建筑，所采用的建筑節(jié)能材料的情況，例如現(xiàn)在專家爭(zhēng)論的問題，外保溫系統(tǒng)的板幾公分好，增加幾公分的碳排放不如生產(chǎn)過程中的碳排放，包括國(guó)際上公認(rèn)的太陽(yáng)能光伏，美國(guó)要投資20億美元建二個(gè)太陽(yáng)能光伏的發(fā)電廠，中國(guó)目前是世界上最大的太陽(yáng)能光伏的生產(chǎn)基地，很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家的碳排放是用太陽(yáng)能發(fā)電，產(chǎn)品的生產(chǎn)是在發(fā)展中國(guó)家，是在中國(guó)，因此梁博士說算在我們這里，他們是減碳，但是生產(chǎn)是在中國(guó)，因此我們要衡量產(chǎn)品的全生命周期。

        完整的描述一個(gè)項(xiàng)目是否是綠色生態(tài)，一定包含五個(gè)方面，不能說能源很好，室內(nèi)環(huán)境很好，其他的幾個(gè)比較差是不行的，五項(xiàng)都要達(dá)到基本值。

        綠色低碳的研究系統(tǒng)，根據(jù)單一指標(biāo)和量化來看，從國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)的情況來看，可以量化的內(nèi)容不太多，但是比重很大，例如建筑節(jié)能對(duì)于減碳的作用，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、住區(qū)水環(huán)境，雖然占的比重不大。低碳交通，是指住區(qū)內(nèi)的交通，住區(qū)外因?yàn)榭萍嫉陌l(fā)展，還未到定量的指標(biāo)，因此作為待選項(xiàng)，這一項(xiàng)的爭(zhēng)論是比較大的，因此將生產(chǎn)的問題考慮在其中的。

        綠色的五個(gè)系統(tǒng)包括權(quán)重，水環(huán)境占了21%，美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)更高，因?yàn)槊绹?guó)不缺水。

        我們將綠色的所有指標(biāo)拿出來，哪些跟碳排放是有關(guān)的，例如保護(hù)當(dāng)?shù)厝宋?，棕鈣文化是跟碳排放無關(guān)的。室內(nèi)舒適度如何增加，有的跟碳排放是無關(guān)的，我們發(fā)現(xiàn)住區(qū)環(huán)境選址方面34%是跟碳有關(guān)的，64%是無關(guān)的。能源跟碳排放是有關(guān)的，住區(qū)環(huán)境19%是有關(guān)的，綠色評(píng)價(jià)體系中41%的指標(biāo)跟減碳有關(guān)的，59%是跟減碳無關(guān)的。要談低碳建筑就是41%的問題，其他的59%是談不到的，去年我們的定義是綠色低碳，我們的辦法先評(píng)價(jià)是否是綠色，達(dá)到綠色的基本指標(biāo)后再談減碳的問題。

        低碳住宅到底是怎樣的住宅，我們分析了國(guó)內(nèi)實(shí)際個(gè)建筑和國(guó)際上知名的建筑，談到項(xiàng)目無論是低碳還是零碳，有很多的提法，共同的一點(diǎn)是可再生能源，其中的貢獻(xiàn)量是非常大的，超過了減碳量化指標(biāo)的50%，現(xiàn)在很多的項(xiàng)目找我們的時(shí)候說希望做綠色低碳，我們首先問可再生能源利用的情況，很多地方只是做了太陽(yáng)能草皮，地緣熱泵和太陽(yáng)能，如果要做中國(guó)領(lǐng)先的低碳項(xiàng)目就有很大的爭(zhēng)議。

        昨天的會(huì)議和前天的會(huì)議我們發(fā)現(xiàn)，非常大的知名品牌的老總都作講，我做綠色和低碳可以給我掉來怎樣的好處，沒有好處我怎么做，這是非常尖銳的問題，雖然說了多年，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做節(jié)能和綠色低碳的時(shí)候，仍然是非常被動(dòng)的，田總和招商地產(chǎn)等等有很好的綠色開發(fā)理念的企業(yè)除外，畢竟是鳳毛麟角，絕大多數(shù)的品牌企業(yè)做綠色低碳的時(shí)候是非常被動(dòng)的，可能有兩個(gè)方面，這些天很多的嘉賓都談到了政策，我國(guó)在綠色節(jié)能方面的政策目前是不完善的，就是缺一頭，例如多少層的建筑必須有遮陽(yáng)和太陽(yáng)能，目前尚未見到普惠型的，田總講了你們是建筑部的節(jié)能示范單位，一年的指標(biāo)是很少的，大家都在爭(zhēng)奪，但是沒有普惠的，如果都做到了，國(guó)家和財(cái)政部就給予補(bǔ)貼。

        開發(fā)模式?jīng)Q定的，為什么這么說？剛才說了綠色節(jié)能和低碳建筑，大家說成本增加是一條，全生命周期一定會(huì)解決問題的，后面會(huì)將錢掙回來的，絕大多數(shù)的企業(yè)建設(shè)住宅后將建筑賣掉了，開發(fā)商通過綠色的概念將成本收回來，真正的長(zhǎng)期收益開發(fā)商享受不到，因此開發(fā)商不主動(dòng)或者是被動(dòng)的原因，這幾年我們突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，談到公共建筑的時(shí)候，第一公共建筑的能耗和住宅的能耗相差10倍，量非常的大，很有意思的一點(diǎn)，國(guó)內(nèi)做了很多綠色建筑，知名的項(xiàng)目和企業(yè)，公共建筑的比例相當(dāng)高，例如北京財(cái)富公館都是高能耗的建筑，這些公共建筑是甲方持有的，最近走訪了幾家企業(yè)，不點(diǎn)名是哪些企業(yè)，我們談綠色生態(tài)住宅的時(shí)候，他們說綠色很好，住宅的事情先放一放，辦公樓運(yùn)行了一年，電費(fèi)太高了，一年800萬(wàn)的電費(fèi)，是否可以先將問題解決了，尤其是這兩年住宅政策控制后，很多的企業(yè)走向商業(yè)建筑，自己持有和運(yùn)行一年后，考慮前期未考慮綠色生態(tài)，后面的壓力是非常大的。公共建筑方面的積極性要高于住區(qū)的工作，后面簡(jiǎn)單的就空間文化特點(diǎn)，輸配系統(tǒng)進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

        輸配系統(tǒng)比能耗還要大，既有的建筑，能耗系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)都很先進(jìn)，實(shí)際上公共建筑設(shè)備的水平平均要高于發(fā)達(dá)國(guó)家，因?yàn)槲覀兪呛蟀l(fā)展的，而且采用國(guó)際上高的標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單的說是四肢發(fā)達(dá)，頭腦簡(jiǎn)單，但是管理系統(tǒng)和物業(yè)管理運(yùn)行上，能源管理上，幾乎所有的運(yùn)行系統(tǒng)中都沒有能源管理和優(yōu)化系統(tǒng)，國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)通過運(yùn)行管理，使能耗降低10%—20%，最近做了兩個(gè)研發(fā)，不用動(dòng)大規(guī)模的空調(diào)設(shè)備改造，就可以使運(yùn)行系統(tǒng)能耗大幅度的降低，研究院將大的工作重點(diǎn)專項(xiàng)公共建筑，跟開發(fā)商講的話，開發(fā)商100%可以聽得懂，而且愿意的投入，因此對(duì)于公共建筑的需色低碳會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)的突破口，要比住區(qū)建筑更好做。

        隨著國(guó)家政策的出臺(tái)和體系的完善，會(huì)有更多的企業(yè)學(xué)朗詩(shī)和招商地產(chǎn)將綠色建筑作為基本的點(diǎn)，作為品牌的核心以及競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，全國(guó)的綠色行業(yè)就會(huì)形成一定的規(guī)模，達(dá)到一定樂觀的情況，因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我就介紹到這里，謝謝大家。